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위탁관리계약 중도해지 손해배상 인정…해지사유 없고 의결정족수도 미충족

김회원 | 2020.06.01 08:11 | 조회 227

서울남부지법 “공동주택 위・수탁관리계약 민법에 따른 해지의 자유 제한돼”
입대의, 주택관리업자에 약 2,000만원 손해배상금 지급해야
9개월간 위탁관리수수료, 소장과 직원들에 지급한 화해금 등
입대의 상고 취하, 판결 확정

        


중도에 계약해지를 당한 주택관리업자가 입주자대표회의에 계약해지에 따른 위탁관리수수료 등의 손해배상 청구소송을 제기해 일부 승소했다.  
서울남부지방법원 민사1부(재판장 임성철 부장판사)는 최근 주택관리업자 A사가 서울 양천구 B아파트 입대의와 당시 회장을 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 1심 원고 패소 판결을 취소, ‘입대의는 원고 A사에 약 2,000만원을 지급하라’고 주문했다. 
위탁관리 계약기간이 2016년 5월부터 2018년 4월까지였던 A사는 2017년 9월경 입대의로부터 계약해지 통보를 받았다. 해지사유는 사문서변조, 계약서 위반, 폐기물처리(서울시 감사지적), 저수조침수 피해, 전기계산방식 피해 등 A사의 관리운영에 중대한 과실이 있다는 것. 
그러자 A사는 “입대의가 관리계약 해지를 의결하면서 의결정족수를 충족하지 못했을 뿐만 아니라 정당한 해지사유도 없어 해지통보는 무효”라며 “미지급 위탁관리수수료 등을 손해배상금으로 지급하라”고 주장했다. 
이에 대해 재판부는 “관계법령 또는 계약 위반을 이유로 기간이 정해진 위·수탁관리계약을 중도해지하기 위해서는 사소한 의무위반만으로는 부족하고, 법령이나 위·수탁관리계약에 해지사유로 명시돼 있거나 계약해지로 인한 불이익을 당해도 형평의 원칙에 반하지 않는다고 인정될 정도로 중대한 의무를 불이행한 경우에만 해지할 수 있다고 해석하는 것이 타당하다”고 전제하면서 “입대의가 제출한 증거들만으로는 A사가 계약해지에 이를 정도로 관계법령을 위반했다거나 계약을 불이행했다고 인정하기 부족하다”고 선을 그었다. 
위·수탁관리계약은 민법상 위임계약으로 당사자는 자유롭게 해지할 수 있다는 취지의 입대의 측 항변도 배척했다. 
재판부는 공동주택의 입대의와 주택관리업자 사이의 법률관계는 민법상 위임관계와 같거나 유사하고, 민법 제689조 제1항이 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있으나, 주택관리업자 선정은 입주민의 이익에 중대한 영향을 미치고, 위임계약에서 위임이 위임인의 이익과 함께 수임인의 이익도 목적으로 하고 있는 경우에는 민법에 따른 해지가 제한되는데 이 사건 관리계약은 계약기간이 정해져 있는 유상계약이므로 입대의 이익만을 위한 계약이라고 보기 어렵다고 봤다. 
이에 따라 “공동주택의 위·수탁관리계약의 경우에는 민법 제689조 제1항에 따른 해지의 자유가 제한된다”며 “입대의가 주택관리업자의 법령 위반이나 계약위반 사유 없이 관리계약을 해지하려면 입대의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안과 전체 입주자 등의 과반수 찬성을 갖춰야 한다”고 판시했다. 
관련 규정에 의하면 이 아파트는 정원 20명의 3분의 2 이상인 14명이 선출돼야 그 선출된 인원의 과반수로 의결할 수 있으나, 14명 이상이 선출되지 않은 경우에는 정원 20명의 과반수인 11명의 찬성이 있어야 의결이 가능하다. 
하지만 이 아파트는 입대의 의결 당시 구성원이 정원(20명)의 3분의 2에 미달하는 12명에 불과해 과반수인 11명의 찬성이 있어야 적법한 의결을 할 수 있었으나 회의에 참석한 동대표 11명 중 7명의 찬성이 있었을 뿐이어서 의결정족수를 충족하지 못했다고 인정했다. 
재판부는 이로써 입대의의 A사에 대한 관리계약 해지통보는 해지사유가 인정되지 않을 뿐만 아니라 입대의의 적법한 결의도 없어 무효라고 결론 냈다. 
이에 따라 입대의는 ▲2017년 8월부터 2018년 4월까지 9개월간의 위탁관리수수료 약 1,080만원 ▲A사가 관리사무소장에게 부당해고 구제신청과 관련해 지급한 화해금을 비롯해 3명의 직원에게 지급한 화해금 약 870만원을 A사에 손해배상금으로 지급하라고 주문했다. 
다만 A사가 관리사무소장에게 지급한 위로금(약 530만원)에 대해서는 계약해지와 인과관계가 있는 손해라고 인정할 증거가 없다는 이유로 손해배상금에서 제외했다. 
입대의 회장에 대한 A사의 손해배상 청구와 관련해서도 회장이 정당한 대표자의 직무범위를 넘은 불법행위를 저질렀다는 점을 인정할 증거가 없다며 입대의와 연대해 손해를 배상하라는 이 부분 청구는 기각했다.   
한편 입대의 측은 이 같은 판결에 대해 대법원에 상고를 제기했다가 지난 12일 상고를 취하함에 따라 손해배상을 인정한 이번 판결은 그대로 확정됐다. 
yellow@hapt.co.kr
마근화 기자

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