아파트관련자료

경비・미화용역업체를 적법하게 선정하려면 어떤 과정 거쳐야 하는지?

김회원 | 2020.07.27 08:18 | 조회 234

근래 지어지고 있는 아파트들은 기본 400가구를 기준으로 건축돼 많은 입주자들이 생활공간을 공유하고 있습니다. 입대의는 물론 입주자들도 공유하고 있는 생활공간과 전유부분을 원활하게 관리하는 관리업체, 즉 경비·미화업체 선정문제에 촉각을 곤두세웁니다. 이때 아파트 관리업무를 담당하는 경비·미화업체를 적법하게 선정하기 위해서 경쟁입찰 과정을 거쳐야 한다는 것은 상당수가 알고 있으나, 입찰에 관리업체가 참여하지 않거나 지속적으로 조건을 맞추지 못하는 등 유찰돼 선정이 지연될 때는 어떤 절차를 거쳐야 하는지에 대해서까지는 정확한 정보를 알기 어려울 수 있습니다. 특히 아파트 관리 공백이 생길 경우 입주자들의 주거생활에 큰 혼란을 가져올 수 있으므로 업체 선정이 지연될수록 입대의나 각 임원들은 당황할 수 있고, 이 과정에서 하자 있는 결정이 발생하기 쉬운데 이 같은 과정에서 임의적으로 체결한 계약에 하자가 있어 무효로 돌아간 사안을 소개합니다. 
A아파트 입대의는 당초 E사와 관리계약을 체결했고 E사가 4년 동안 A아파트를 관리해 왔는데, 이후 새로운 경비·미화용역업체를 선정하기 위한 입찰공고를 진행했으나 2차례나 유찰되자 E사 직원이자 A아파트 관리사무소장으로 근무하던 F가 A아파트 입대의와 사이에서 2년간 경비·미화용역 업무를 F가 이행할 것을 내용으로 수의계약 형식의 도급계약을 체결합니다. 그러나 A아파트 입대의가 곧 F에게 이 사건 도급계약은 무효임을 통지한 사안입니다. 
종국적으로 법원 역시 이 사건 도급계약을 무효로 판단한 바, 우선 관리비 등을 집행하기 위한 사업자를 선정하기 위해서는 공동주택관리법 제25조 제1호 및 제2호에 따라 공동주택관리법 시행령을 준수해야 하고, 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 및 제3항에 따르면 청소, 경비 업무를 선정함에 있어 기본적으로 경쟁입찰에 따르도록 돼 있고, 그 구체적인 입찰절차를 규정한 국토교통부 장관의 고시인 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’을 참고하면 제4조 제3항에 기재된 별표 2 제7호에 따라 경쟁입찰에서 2회 이상 유찰되는 경우에는 수의계약을 체결할 수 있는 것으로 규정돼 있어 기본적으로 이와 같은 과정을 거쳐 F와 A아파트 입대의가 수의계약을 체결한 것은 문제가 되지 않습니다. 그러나 중요한 것은 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 기재돼 있는 ‘제4조(입찰의 방법) 제5항 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약 상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대해 영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입대의 의결을 거쳐야 한다’는 규정입니다.
즉 F는 A아파트 입대의와 입찰 유찰에 따른 수의계약을 체결하면서 사전에 입대의 의결을 거치지 않았기 때문에 해당 도급계약이 무효로 판단 받은 것입니다. 
구체적으로 법원은 “이 사건에 적용하는 위 관련 규정들을 종합해 보면 A아파트 입대의는 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택으로서 피고의 청소·경비용역을 담당할 사업자의 선정주체는 관리주체이나, 관리주체가 수의계약에 따라 사업자를 선정함에 있어서는 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 제4조 제5항에 따라 수의계약 전에 계약 상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대해 입대의 의결을 거쳐야 한다. 그런데 F가 제출한 증거들을 종합해 보더라도 F가 이 계약을 체결하기 전에 F를 사업자로 선정하는 것에 대해 입대의 의결을 거쳤음이 확인되지 않고 이 사건 계약에 존재하는 이 같은 하자는 사업자 선정절차의 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대할 뿐 아니라 아파트 관리 전문업체인 F도 이러한 하자의 존재를 잘 알고 있었다고 봄이 상당하다”고 판단했습니다. 경비·미화업체와 같은 관리업체를 선정함에 있어 까다로운 경쟁입찰을 거치는 이유는 경비·미화업무 자체가 입주자들의 거주환경과 연관이 있을 뿐만 아니라 경비·미화업무에 소요되는 비용이 곧 입주자들의 관리비에 부과되면서 경제적으로도 상당한 영향을 끼치기 때문입니다. 단 이와 같은 원칙이 존재하더라도 계속해 유찰되는 경우 건물관리의 공백이라는 더 큰 혼란을 초래할 수 있기 때문에 그 과정을 간소화해 수의계약을 통해 경비·미화업체와의 계약을 체결할 수 있도록 한 것이나 최소한의 제어장치로 입대의가 자세한 계약의 내용을 검토해야 함을 규정한 것인 바, 이를 위반한 경우 당연히 무효에 해당합니다. 따라서 입대의 측은 물론 위탁관리업체 역시 이에 유의해야 합니다.

                
                                                                                                
            
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