아파트관련자료

망치까지 등장한 관리사무소 쟁탈전 ‘아수라장’

김회원 | 2020.09.21 08:18 | 조회 86

한 아파트 두 관리주체…해결책 소송밖에 없나?

        

 

 

9월 3일 D사 측이 관리사무소 철문을 망치로 내리치자 S사 측 직원들이 이를 막고 있다.
9월 3일 D사 측이 관리사무소 철문을 망치로 내리치자 S사 측 직원들이 이를 막고 있다.

3,000가구가 넘는 대단지 경기 안양시 P아파트가 몸살을 앓고 있다. 관리사무소를 사수하려는 기존 주택관리업자 S사와 관리사무소에 진입하려는 새로운 주택관리업자 D사 간 팽팽한 대치전이 지난 8월 18일경부터 9월 4일 현재까지 계속되면서 입주민들의 피해가 우려되고 있는 상황. 급기야 8월 31일에는 D사와의 위·수탁관리계약을 체결한 입주자대표회의 회장 C씨(8월 24일 직무집행정지)가 ‘큰 망치’를 들고 관리동 1층 유리문을 깨부수고 2층으로 올라와 유리문과 관리사무소 철문 잠금장치까지 파손하는 사건이 발생했다. 
지난 3일에는 C회장을 비롯한 D사 직원들이 물리력을 동원해 결국 관리사무소를 점령했다. 그 다음 날에는 관리사무소에 출근하려는 기존 S사 소속 직원들과 이들의 출근을 저지하려는 D사 측 직원들 간 몸싸움도 벌어져 경찰까지 출동하는 등 아수라장을 방불케 했다.   
부산 수영구의 한 아파트도 사법부의 판단이 확정되기 전인 지난달 20일까지는 살얼음판이었다. 한 관리사무소에 두 관리주체 소속 관리사무소장을 비롯한 직원들(각 5명)이 서로 대립하면서 지난 5월경부터 100일 이상 함께 출근해 긴장감을 증폭시켰다. 

8월 31일엔 직무집행 정지 중인 입대의 회장이 망치로 관리사무소 철문 잠금장치를 파손했다.
8월 31일엔 직무집행 정지 중인 입대의 회장이 망치로 관리사무소 철문 잠금장치를 파손했다.

위·수탁관리계약을 둘러싼 주택관리업자와 입주자대표회의 또는 주택관리업자 간 분쟁은 공동주택 관리현장에서 비일비재하다. 관할 지방자치단체에서도 뾰족한 대안이 없다는 입장이어서 지금으로선 결국 사법부의 판단을 기다릴 수밖에 없는 실정이다.       
안양시 P아파트의 경우 표면적으로는 입대의가 계약기간이 내년 9월 말까지인 S사와의 계약을 중도 해지하고 D사와 수의계약(2회 유찰)으로 계약기간을 올해 8월 15일부터 2023년 8월 14일(3년간)까지 체결하면서 비롯됐지만 실질적인 이유는 입대의 회장 C씨와 관리사무소장 P씨 간 마찰에 의한 것으로 전해졌다. 
쟁점이 된 부분은 의결정족수를 충족했는지 여부. 2017년 1월경부터 이 아파트에서 근무한 P소장은 “입대의 의결정족수를 충족하지 않았음에도 불구하고 C회장이 S사와의 계약을 해지하고, D사와의 계약을 강행했다”면서 “더욱이 관할관청으로부터 행정지도를 받았음에도 이를 무시하고 시정명령까지 어겨가며 D사와의 계약을 체결했다”며 반발했다.   
실제 안양시는 7월 13일 이 아파트 입대의 및 관리주체에 보낸 공문을 통해 “올해 7월 10일 입대의 의결로 결정한 주택관리업자와의 계약해지 및 신규 주택관리업자 선정 입찰공고문이 사퇴한 동대표를 포함 의결해 공동주택관리법을 위반했다는 민원이 제기돼 공동주택관리법 제93조에 따라 행정지도한다”고 밝혔다. 입대의 구성원 과반수의 찬성을 거치지 않아 의결요건을 갖추지 못한 하자가 있으므로 이를 시정하라는 취지다. 
그럼에도 입대의가 시정조치를 취하지 않자 안양시는 10일 후 시정명령을 또 내렸다. 안양시는 “입대의가 공동주택관리법을 위반해 진행하고 있는 주택관리업자 선정에 대해 관계법령에 적법하게 입대의 의결을 거쳐 진행해야 함을 시정명령한다”면서 “공동주택관리법 위반사항이 시정되지 않거나 관계법령 위반사항이 재발할 경우 행정처분 될 수 있음을 유의하기 바란다”고 통보했다.
하지만 S사와 D사(C회장) 간 대치상황은 계속되고 있다. C회장은 8월 31일 큰 망치를 들고 일부 입주민, D사 측 직원들과 함께 관리동에 찾아와 유리문을 깨부수는 등 물리적인 행동을 서슴지 않았다. 이때는 법원으로부터 회장으로서 직무집행 ‘정지’를 당한 뒤였다. 
수원지법 안양지원 민사11부(재판장 김소영 부장판사)는 지난달 24일 회장 후보였던 동대표 M씨가 제기한 선거효력정지 등 가처분 신청에 대해 선거무효 확인소송 항소심 판결 선고 시까지 선거 효력을 정지하고, C회장과 감사의 직무집행을 정지한다는 가처분 인용 결정을 내렸다. 지난해 8월경 치러진 입대의 회장 및 감사 선거에 절차상 하자가 있다는 판단에 따른 것이다. 
이 같은 가처분에 앞서 선거무효확인 본안소송이 먼저 이뤄져 지난 6월 11일 회장·감사 선거가 무효라는 1심 판결이 나왔었다. 1심 수원지법 안양지원 민사2부는 “이틀간 총 25개동 중 15개동에만 투표소가 설치된 채 실시된 선거는 선거관리규정을 명백하게 위반한 것”이라며 “절차 위반은 투표소가 설치되지 않은 동 입주자 등의 선거권을 심각하게 침해한 것으로 볼 수 있는 점, 투표율이 22.93%에 불과했기 때문에 적법한 선거절차가 준수됐다면 선거 결과가 달라졌을 가능성도 배제하기 어려운 점, 선거일 무렵 안양시에서 투표기간이나 투표소 설치의 위법성에 대해 행정지도까지 했으나 선거를 그대로 진행한 점 등에 비춰 보면 선거의 기본이념을 현저히 침해했고 선거 결과에 영향을 미쳤다”고 판단한 바 있다. 
이 같은 판결에 입대의 즉, C회장 측이 항소를 제기함에 따라 2심 수원고등법원에서 오는 10월 15일 변론기일이 잡혀 있다.  

 

주택관리업자 선정 둘러싼 끊이지 않는 분쟁 ‘악순환’ 

부산 수영구 아파트, 사법부 판단에 ‘패소’한 관리업체 자진 철수

입주자대표회의 의결 없이 회장 단독 계약 ‘적법한 업체 아니다’
부산지법, 관리사무소 출입 금지 및 관리방해금지 가처분 ‘기각’

 P아파트와 같은 분쟁이 발생하면 직원들이 급여를 받지 못하는 문제도 뒤따른다. 다행히 S사는 직원들의 피해를 최소화하기 위해 본사에서 8월 한 달분 급여를 대납한 것으로 확인됐다.  
8월 31일자로 만료된 의무가입보험인 주택화재보험 계약에 대해서도 우선 S사가 비용을 대납해 관리업무에 차질이 없도록 조치한 것으로 파악됐다. 
P소장은 “관련법령을 지키지 않고 물리력을 동원해 불법행위를 자행하고 있는 C회장에 대한 과태료 처분 등을 관할관청에 거듭 촉구했지만 관할관청은 소극적인 입장”이라며 관할관청에 대한 불만을 표했다.
동대표 M씨도 “회장의 직무집행이 정지됐음에도 불구하고 법을 무시하고 불법을 저지르고 있다”면서 “관련법과 규정이 아무런 소용이 없는 것 같아 안타까울 따름”이라고 토로했다.   
한편 개인정보로 인해 P소장을 통해 C회장을 취재하기 위해 8월 18일부터 수차례에 걸쳐 연락을 취해줄 것을 요청했지만 C회장은 불응했다.   

 

“정당한 사유 없는 중도 계약 해지 
악순환 막기 위해 법령에 관련 규정 명시해야”

 

 

대한주택관리사협회 경기도회 
아파트 및 안양시청 방문해 대책 모색

지난달 18일 이 아파트 관리사무소를 찾아 상황 파악에 나선 대한주택관리사협회 이선미 경기도회장은 곧바로 안양시청 주택과를 방문, 담당 공무원들과의 간담회를 통해 분쟁 수습 및 해결방안을 모색했다. <사진>
이 도회장은 “관리비 이중납부로 인한 입주민의 손해 등에 비춰볼 때 보다 합리적으로 문제를 해결할 수 있도록 제도적인 장치가 필요하다”며 “정당한 계약해지 사유가 없는 경우에는 중도에 계약해지를 할 수 없도록 함으로써 악순환의 고리를 끊도록 공동주택관리법령에 관련 규정을 명시하는 등의 근본적인 대안을 적극 검토해야 한다”고 제안했다. 
아울러 기존 주택관리업자와 신규 주택관리업자 간 법정 다툼을 벌인 끝에 기존 업체의 승소로 사건이 종결된 경기 오산시 소재 아파트의 사례를 제시하면서 시간과 비용이 수반되는 소송에만 의존할 것이 아니라 근본적으로 이러한 문제를 해결할 수 있는 대안 마련이 절실하다고 덧붙였다. <관련기사 제1181호 2020년 8월 5일자 게재>
안양시청 주택과 관계자는 서로 간 감정의 골이 깊어져 극한 대립으로 치닫게 된 데 대해 안타까움을 표하면서도 사인 간의 계약 자체에 대해서는 관여할 수 없다는 입장을 견지했다. 
행정처분 예고에 따른 과태료 부과시기에 대해서도 말을 아꼈다. 다만 전체 입주민들에게 피해가 가지 않는 범위에서 합리적인 방향으로 해결될 수 있도록 중재 역할에 최선을 다하겠다고 전했다.     
부산 수영구 소재 한 아파트에서도 P아파트와 비슷한 상황이 벌어졌다. 
올해 5월경부터 100일 이상 기존 주택관리업자 A사 소속 관리사무소장을 비롯한 관리직원 5명과 새로운 주택관리업자 B사 소속 관리사무소장을 포함한 관리직원 5명이 한 관리사무소에서 근무하는 황당한 사건이 발생한 것. 
이 같은 상황은 결국 사법부의 판단에 의해 지난달 21일 A사가 아파트 관리사무소에서 철수하면서 일단락됐다. 
부산지방법원 민사14부(재판장 김윤영 부장판사)는 A사가 B사를 상대로 제기한 ‘아파트 관리사무소 출입금지 및 관리방해금지 가처분’ 신청을 받아들이지 않았고, 이는 지난달 20일 그대로 확정됐다.    
해당 아파트 입대의는 단지가 준공된 2004년경부터 올해 4월 말경까지 약 16년 이상 위탁관리 해온 A사와의 계약을 종료하기로 하고, 올해 3월경 주택관리업자 선정을 입찰에 부쳤다. 
적격심사 결과 입찰에 참여한 A사와 B사 등 7개사 중 B사가 최고점을 얻었고, C사는 2위, A사는 3위를 기록했다. 입대의는 B사와 계약기간을 올해 5월부터 2년간으로 하는 위·수탁관리계약을 체결했다. 그러자 A사와 당시 입대의 회장이던 D씨가 반발하고 나섰고, 이에 입대의는 다시 회의를 개최해 B사를 관리주체로 선정하는 결의를 했다. 
이에 불복한 A사는 표준평가표의 기술자 보유항목(10점)과 관련해 ‘기술자’는 입찰공고에 비춰 법인의 본사 소속 기술자로 한정됨에도 B사와 C사는 다른 공동주택에 근무 중인 기술자를 본사 소속 기술자로 허위 기재함으로써 1, 2위가 됐으므로 B사를 낙찰업체로 선정한 것은 무효라고 주장했다. 
또한 B사가 입대의에서 개최한 회의에 감사의 연락을 받고 임의로 참석한 것을 비롯해 감사와 개별접촉을 했다는 점도 입찰공고에서 정한 업체 선정 무효사유라고 덧붙였다. 
이에 대해 재판부는 “입찰을 통해 B사가 최고점으로 낙찰업체가 됐고, C가 2위, A사가 3위로 평가됐으므로 B사에 대한 관리업체 선정이 무효라는 사정만으로는 피보전권리 즉, A사가 입찰 이후에도 해당 아파트의 적법한 관리업체임을 전제로 하는 주택관리권에 대한 소명이 있다고 볼 수 없다”면서 “입대의와 사이에 적법한 관리권이 있다는 점에 대한 적극적인 소명이 필요하다”고 전제했다. 
이어 B사가 입찰서류에 다른 공동주택에 근무 중인 기술자의 자격증을 첨부한 사실은 소명되나, 입찰 당시 입찰서류를 거짓이나 허위로 작성함으로써 주택관리업체로 선정됐다는 점에 대한 소명이 부족하다고 선을 그었다. 
이에 대한 근거로 재판부는 ▲B사가 다른 공동주택에 근무 중인 기술자들에 관해 함께 첨부한 각 산업재해보험가입증명서에 의해 이 기술자들이 다른 공동주택에 근무하고 있다는 점이 명확히 드러나고 입대의에서 B사에 대해 평가할 때 이 기술자들은 제외하고 평가한 것으로 보이는 점 ▲입대의는 B사의 입찰서가 거짓이나 허위라고 판단하지 않은 점 ▲A사가 계속 이의를 제기하자 입대의는 회의를 개최, 과반수 찬성으로 B사를 관리업체로 확정하는 결의를 함으로써 B사의 입찰서류를 거짓이나 허위로 볼 수 없다는 점을 재확인한 점 등을 들었다. 
이와 함께 “B사가 유력한 낙찰자의 지위에서 입대의 회의에 참석했다는 사정만으로 입찰 무효사유인 ‘입대의 구성원 등과 접촉한 경우’에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 입찰공고일 이후 입대의 감사와 문자나 전화 등으로 개별 접촉했음을 소명할 만한 자료가 없다”고 봤다. 
이에 따라 재판부는 입대의의 B사에 대한 관리업체 선정은 유효하다며 A사의 주장을 받아들이지 않았다. 
특히 B사에 대한 관리업체 선정 및 C사의 입찰 참가자격이 모두 무효라고 하더라도 ▲입찰에서 낙찰자 선정이 무효화됐다고 해 바로 적격심사 평가결과상 차순위자가 낙찰자의 지위를 획득하게 된다고 볼만한 자료가 없는 점 ▲A사와 입대의 명의로 작성된 위·수탁관리계약서 및 입대의 명의의 B사에 대한 위·수탁관리계약 무효통보서는 입대의 결의 없이 입대의 회장이 일방적으로 작성한 것으로 보이는 점 등을 고려하면 A사가 적법한 관리업체에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했다. 
한편 이 아파트의 경우 한 관리사무소에서 두 관리주체가 100일 넘게 같이 근무하게 되면서 관리직원들(각 5명)의 인건비 지급문제가 불거졌다. 
이를 해결하기 위해 B사 측은 본사에서 소속 직원들에게 급여를 지급한 것으로 확인됐으며, 추후 입대의가 A사를 상대로 부당이득반환 청구소송을 제기할 것으로 알려졌다.         
 

계약 분쟁으로 소장이 두 명
‘배치신고’ 정당성 유무 판단도 문제

이렇게 위·수탁관리계약을 둘러싼 분쟁이 있는 아파트에서는 관리사무소장의 배치신고에 대한 문제도 야기될 수밖에 없다.  
현행 공동주택관리법 시행규칙 제30조 제2항에 의하면 관리사무소장은 배치된 날부터 15일 이내에 필요한 서류를 첨부해 주택관리사협회에 배치신고를 해야 한다. 이때 필요한 서류 중에는 임명장 사본 1부가 포함돼 있는데, 다만 배치된 공동주택의 전임 관리사무소장이 배치종료 신고를 하지 않은 경우에는 배치를 증명하는 근로계약서(자치관리) 또는 위·수탁계약서(위탁관리) 사본 1부를 함께 제출해야 한다. 
또 이를 접수한 주택관리사협회는 관리사무소장의 배치 내용 및 직인신고 접수현황을 분기별로 시장·군수·구청장에게 보고하도록 규정하고 있다. 
관리사무소장의 배치신고와 관련해 대한주택관리사협회 김홍환 부산시회장은 법에 맹점이 있다고 지적하면서 명확한 기준을 정립해야 한다고 밝혔다. 
이들 아파트와 같이 주택관리업자 선정을 둘러싼 다툼이 발생해 인수인계가 이뤄지지 않은 경우 종전 관리사무소장이 배치종료 및 변경신고를 하지 않은 상태여서 새로운 관리사무소장의 배치신고를 인정할 수 없는 문제가 발생하기 때문이다.  
대한주택관리사협회(회장 황장전)는 “전임 관리사무소장이 배치종료 신고를 안 하면 후임 관리사무소장이 배치신고를 할 수 없는 부작용이 발생해 이를 해결하기 위해 국토교통부가 공동주택관리법 시행규칙을 개정해 관련 규정을 정비한 바 있지만 분쟁 있는 공동주택에서는 여전히 배치신고와 관련한 문제가 발생하고 있다”고 지적했다. 
그러면서 “지자체로부터 배치신고 업무를 위탁받은 협회에서는 관리사무소장이 배치신고 시 서류를 갖춰 제출하면 이를 받아주는 것에 대해서만 위탁받았을 뿐 그 서류의 ‘정당성’ 여부까지 판가름할 수 있는 권한은 부여받지 못했음에도 지자체에서는 그 판단을 협회가 해야 한다는 입장을 취하고 있다”며 이 부분에 대한 명확한 가이드라인 제시 또는 제도 보완이 필요하다고 강조했다. 
 

                
                                                                                                
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